6.6 C
Szklarska Poręba
wtorek, 21 września, 2021

„Nowe Centrum” – ani nowe, ani centrum

Czyli w jakich rękach jest przestrzeń w Gminie?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego „Nowe Centrum” jest dobrym przykładem dla analizy polityki przestrzennej miasta Szklarska Poręba. Przygotowywany od 3,5 roku w dalszym ciągu nie tyle nie spełnia początkowych zamierzeń zawartych ambitnie w nazwie „Nowe Centrum”, ale w ogóle nie zasługuje na takie miano.
Plan nowego centrum opierał się na założeniu reorganizacji terenów należących do Gminy, zajmowanych obecnie przez MZGK, gdzie planowano przeniesienie ośrodka kultury z Białej Doliny. Wnioskowany projekt budowy nowego MOKSiAL-u był, delikatnie mówiąc, trochę przeskalowany, acz miał pokazać, że w centrum Szklarska lokuje kulturę. Miasto wydało na projekt kilkaset tysięcy złotych. W czasie przygotowywania planu pojawiła się urzędzie chęć objęcia planem większej części obszaru Szklarskiej Górnej i Marysina, aby nie musieć już wydawać tych diabelnych WZ. Tym sposobem, obszar objęty planem „Nowe Centrum” dotyczy terenu od ul. 1 Maja w stronę wyciągu. Jednakże, aby można było złożyć wniosek o projekt nowego ośrodka kultury z procedowania wydzielono działkę zajmowaną przez MZGK. Tak więc, MPZP „Nowe Centrum” nie obejmuje terenu, na którym z racji własności Miasto może zaplanować i zrealizować swoje plany, tak z myślą o mieszkańcach, jak i turystach wpadających na stojaki z odpustowymi pamiątkami blokującymi chodniki przez pierwszomajowych budziarzy-tandeciarzy. To wszystko podaję w telegraficznym skrócie, pomijając wiele kwestii spornych, np. dotyczących wysokości zabudowy, wnioskowanej przez jednego radnego zainteresowanego parametrami dla tej części miasta.
Już ten skrótowy opis perypetii planistycznych pozwala wnosić, że proces, który z definicji powinien wynikać z wizji zagospodarowania, czy utworzenia części reprezentacyjnej miasta oraz założeń mających wprowadzać żelazną i czytelną logikę organizacji przestrzeni, jest wypadkową wielu nakładających się zmiennych. Niekoniecznie spójnych.

Po pierwsze, ulubiona przez nasz UM, presja czasu: „sybko, sybko, krucabomba, mało casu, mało casu” – pokrzykiwał inspicjent na planie oszustwa Kramera w „Vabanku II”. W przypadku naszego centrum czas również odegrał zasadniczą rolę. Na tyle ważną, że teren będący osią dla organizacji Nowego Centrum wyleciał z planu. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby teren Nowego Centrum nie mógł się składać z dwóch planów zagospodarowania przestrzennego. Pod jednym warunkiem, że oba ze sobą dobrze korespondują. W efekcie mamy osobny plan dla terenu obecnego MZGK, na którym może powstać budynek o wysokości 19 m, czyli coś takiego jak Blue Mountain, co podaję dla zobrazowania skali, a nie funkcji przeznaczenia. Niezrealizowanie centrum kultury w tym miejscu nie jest równoznaczne z pozyskaniem dla tej działki inwestora na kształt np. Morris & Lloyd Broker z Dariuszem Suryntem w zarządzie spółki. Aczkolwiek, pomimo zapisu w planie o przeznaczeniu pod usługi publiczne, nigdy takiej możliwości wykluczyć się nie da. Oczywiście niczego Miasto nie sprzeda bez aklamacji ze strony radnych. Ale, jak obligacje przyjdzie czas wykupić, a spodziewanych dochodów budżet Szklarskiej nie zobaczy, to kto wie… Wszak Wieloletnia Prognoza Finansowa na lata 2019-2025 jest oparta na duuuużej dozie optymizmu. Już wiadomo o opóźnieniu w realizacji koszmarnego Radison Blue Mountain w kompleksie Sun&Snow Resort (łącznie 303 mieszkania). Do tego dochodzą niepokojące wieści z jednego z mieszkań w Blue Mountain. Tak, nie ma pomyłki, jeden z apartamentów w aparthotelu stał się dzięki wyrokowi sądu niedawno mieszkaniem. Jakie to proste, okazuje się, że zabudowa jest tylko taką, jak ją nazwą. Przy większej skali pozwów może dojść do procederu obniżania podatku i co za tym idzie wpływów do budżetu Gminy. Ale wróćmy do Nowego Centrum.
O ile z terenem obejmującym działkę MZGL poszło szybko, o tyle z resztą Nowego Centrum już nie. Procedowanie planu dla tego obszaru wlecze się niemiłosiernie. Przyjmuje się, że w przypadku opracowywania dokumentu planistycznego dłużej niż 3 lata, można mówić o przedłużającej się procedurze planistycznej. Urbanistyczna patologia.
Po drugie, brak całościowego spojrzenia na rozwój miasta, czego efektem jest miotanie się, jak ryba w sieci. Plany wraz ze studium powinny być wyznacznikami kierunków rozwoju przestrzennego i organizacji już zurbanizowanej przestrzeni miasta. Miasto turystyczne, takie jak Szklarska Poręba, powinno charakteryzować się strefami o różnych funkcjach. Centrum, czyli część pod wyciągiem to strefa sportu, rekreacji, rozrywki i wypoczynku. Trudno połączyć te funkcje, ale jest to możliwe, zwłaszcza gdy dysponentem znacznego terenu jest gmina. Do tego potrzebna jest wizja, pomysł i wiedza dotycząca realizacji. Niezbędnym jest pozyskanie mieszkańców i dysponentów gruntów, czyli przeprowadzenie rzetelnych i gruntownych konsultacji społecznych. A tak, to mamy do czynienia z metodą: trochę tu, trochę tam i jakoś to będzie. Strach przed właścicielem gruntu, który poleci z pozwem do sądu, że zapisy planu obniżyły wartość działki jest dodatkowo paraliżującym elementem tej układanki.
Po trzecie, plan pozwoli na rezygnację z wydawania warunków zabudowy.

Prace nad planem prowadzi znana nam mieszkańcom Pracownia Urbanistyczna „Dom” z Jeleniej Góry. Zimą odbyło się spotkanie architektki Anny Podworskiej-Michalik z pracowni z radnymi w trybie połączonych komisji, która zaprezentowała dotychczasowe ustalenia i zapisy w projekcie planu. Była to forma zapoznania nowych radnych z wynikami pracy urbanistów. Pani Anna Podworska-Michalik wskazywała na potrzebę jednorodnej definicji wysokości zabudowy, którą proponują liczyć od najniższej części budynku, a w przypadku dużego kąta nachylenia zabudowywanego zbocza istnieje możliwość dodania 10% ogólnej wysokości w najwyższym punkcie. Brzmi logicznie i daje podstawę ogólnomiejskiej regulacji tego parametru, bo od wskaźników zawartych w planie zależy później to, czego będzie oczekiwał od zakupionego terenu inwestor. Wiele wskazuje jednak na to, że to samo miasto przygotowało tereny pod powstające obecnie obiekty. Nie da się ukryć, ale wynika to z proinwestorskiego nastawienia w Urzędzie Miasta, długofalowej strategii pozyskiwania inwestorów. Inwestor będący zainteresowany czymś większym niż domek jednorodzinny, co można by sprzedać z dużym zyskiem, pociśnie z działki, ile mu plan pozwoli. Inwestorzy są biegli w rynku. Starają się także wchodzić na nowe ścieżki. Mieszkaniówka w mieście nie jest aż tak kręcąca, jak w górskim mieście. Podjedzie się SUV-em na plac budowy, wiadomo, pańskie oko konia tuczy. A nasz koń mieszkań na sprzedaż, opylanych jako aparthotel, apartament z usługami powoli zaczyna przypominać spasioną kobyłę.
Dobrze, nie będę się narzucał z opinią. Zresztą, aparthotelom zostanie poświęcony osobny tekst, bo to interesujące zjawisko.
Jednakże pytanie, jakiej chcemy Szklarskiej Poręby, pozostaje wciąż aktualne? Czy mamy w ogóle jakąś wizję tego miasta, czy po prostu chcemy ugrać, jak najwięcej się da dla siebie… Tylko, że inni też chcą i na dodatek mają dużo pieniędzy. Królowie Życia.
Bez odpowiedzi na to pytanie, Nowe Centrum, czyli Marysin i część Górnej, ale i inne części miasta będą się zmieniać wedle wzorca postępowania inwestorów.

Pani Anna Podworska-Michalik na spotkaniu z radnymi mówiła, jak pracownia poznaje charakter i specyfikę Szklarskiej Poręby, także m. in. dzięki konsultacjom z architektami, w tym z Tomaszem Jaroszem, współpracującym z największymi inwestorami w Szklarskiej. Nie twierdzę, że Pracownia „DOM” nie ma się konsultować z panem Jaroszem, tylko jak to mówi prezes Ochódzki, żeby plusy nie przesłoniły urbanistom minusów. Urbaniści powinni zadbać o precyzję zapisów planu. Cieszy pomysł z definicją wysokości, która była przedmiotem manipulacji inwestorów, którzy chcieli wyższych budynków. Bez odpowiedzi na pytanie, jakiej Szklarskiej chcemy, nie da się jednak stworzyć planu zagospodarowania pozbawionego braków czy nieostrych definicji. I takie napotykamy w planach do tej pory uchwalonych.

Apeluję do czytelników o namysł nad Szklarską Porębą i dyskusję o naszym mieście. Jakiej Szklarskiej chcemy, w jakiej widzimy swoją przyszłość, swoje możliwości ekonomiczne i społeczne. Jak wypracujemy odpowiedź, to reszta będzie tylko jej konsekwencją. Wskaźniki i wytyczne planów zagospodarowania będą ściśle z niej wynikać. Ułatwią pracę projektantom, gdyż będzie wiadomo, jakiej skali zabudowy można się spodziewać na obszarze objętym planem oraz dadzą trochę większą pewność, jakich inwestorów można się spodziewać.
Może się jednak okazać, że będą to tzw. „płotki”. Ale czy wolimy rekiny biznesu? No właśnie, czego chcemy?

W najbliższym czasie Komitet Społeczny zorganizuje spotkanie, na którym spróbujemy razem zastanowić się, jakiej Szklarskiej jako mieszkańcy chcemy. Mamy więc wszyscy czas na spokojne zastanowienie się i rozmowy w gronie znajomych i sąsiadów.

 

   2019 Michał Pyrek

Poprzedni artykułAgnieszka Lis
Następny artykułBudżet Obywatelski rozdysponowany
- Reklama -

3 KOMENTARZE

  1. Od kilku lat prowadzimy działalność turystyczną i zauważamy coraz mniejsze zainteresowanie pobytem gości w małych obiektach (rozmawiam też z zaprzyjaźnioną konkurencją), bo ludzie wolą pomieszkać w APARTAMENCIE. Nazwa lokalu nobilituje takiego turystę, który może po powrocie ze Szklarskiej zakomunikować znajomym, że wynajął apartament, a nie jakiś tam pokój gościnny, chociaż cenowo między nimi jest nieznaczna różnica. My mali nie mamy szans w konkurencji z dużymi obiektami, które tak zaniżają ceny noclegów (szczególnie po sezonie), że jest to na granicy opłacalności. Niszczą lokalny rynek turystyczny! Dla wielu mieszkańców Szklarskiej wpływy z usług noclegowych są podstawowym źródłem dochodów. Proszę, żeby władze miasta o tym pamiętały.
    Niekontrolowana inwazja wielkich inwestorów wpływa niekorzystnie na wszystkich mieszkańców:
    1. Utrudnienia komunikacyjne (nie tylko drogowe, ale również na szlakach, wyciągach)
    2. Niewydolna infrastruktura wodno-kanalizacyjna
    3. Architektura dużych budynków odbiegająca od lokalnej architektury (i ktoś to zatwierdza)
    4. Zabudowa terenów, które przyrodniczo powinny być chronione.
    Prowadzący działalność handlową też nie mogą liczyć na większe wpływy, mimo wzrostu liczby turystów, ponieważ duże kompleksy próbują “zagospodarować” swoich gości np. we własnych restauracjach, a zakupy “apartamentowicze” robią w marketach.
    Wielcy inwestorzy robią tu tylko wielkie interesy, a my zwykli mieszkańcy tutaj żyjemy. Władze miasta, miejcie to na uwadze!

  2. Ad. 4 – głupotą jest wycinanie leśnych enklaw w mieście, jak np. przy ulicy Dworcowej. Naturalne zagajniki, nawet niekoniecznie zagospodarowane nadają miastu urok. Można lokować hotele na obrzeżach, abstrahując od innych względów (wydolność wod-kan, gaz, komunikacja), ale ustawianie blokowisk w centrum jest bez sensu.
    Na ul. Kilińskiego można było, kosztem wycięcia małych fragmentów lasu posadowić 2 obiekty mieszkalno-pensjonatowe jak sąsiedni Magnes, otoczone drzewami, z małymi parkingami wśród drzew, a nie osiedle, jakie się właśnie konstruuje. Wniosek jest oczywisty – cwany biznes podszedł prostaczków nie zdających sobie sprawy z posiadanych zasobów, albo…. ale to już jest temat dla prokuratury. Głupota i korupcja podobnie śmierdzą na odległość.

Skomentuj artykuł

Napisz swój komentarz!
Wpisz tutaj swoje imię

Ostatnie publikacje