Plan na “Stanisław”

Przypomnijmy: na wniosek właściciela kopalni, w październiku 2021 r. Burmistrz Szklarskiej Poręby wystąpił do Rady Miejskiej z projektem Uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP dla obszaru dawnej Kopalni Stanisław.
W analizie do projektu uchwały Burmistrz argumentował zasadność sporządzenie MPZP „koniecznością uatrakcyjnienia oferty turystycznej skierowanej do mieszkańców i turystów odwiedzających miasto Szklarska Poręba” oraz, że uchwalenie MPZP dla trenów dawnej kopalni Stanisław „jest odpowiedzią na potrzeby zarówno użytkownika wieczystego rzeczonej działki, jak i wszystkich mieszkańców gminy”.

To uzasadnienie pozostawiamy Państwu do oceny. Przed podjęciem Uchwały o przystąpieniu do MPZP, właściciel kopalni spotkał się z Radą Miejską, przedstawiając w sposób ogólnikowy zamierzenia inwestycyjne w kierunku sportowo-turystycznym. Uchwała została podjęta 28.10.2021r.

Przejdźmy do samej działki. Działka ewidencyjna nr 4 obr. 0008 zajmuje częściowo wyrobisko, hałdę i opiera się o Szklarską Drogę (prowadzącą od Jakuszyc przez Rozdroże Pod Cichą Równią) – to obszar w kolorze różowym o funkcji UT – teren zabudowy usługowej – usługi turystyki (ok. 20 ha) oraz północno-wschodnią część zbocza Wielkiej Kopy w kierunku wyrobiska – to zakreskowany obszar o funkcji US – teren zabudowy usługowej – usługi sportu i rekreacji (ok. 4,9 ha).

W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego z 2016 r. mamy następujące przeznaczenie dla obszaru kopalni: część to usługi sportu (US), a część zaznaczona na fioletowo – obszary i tereny górnicze (PG). Jak widać, działalność górniczą zamieniono w projekcie MPZP na usługi z zakresu turystyki.

Od razu na wstępie należy podkreślić, że plan w obecnym kształcie daje możliwość naliczenia wskaźników niezależnie od funkcji obszaru, ponieważ oblicza się je do powierzchni działki budowlanej. Zakres pojęciowy „działki budowlanej” różni się od zakresu terminu „działki ewidencyjnej”, a taką jest działka nr 4. Nie każda działka budowlana w rozumieniu uchwały o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi oznaczać działkę geodezyjnie wyodrębnioną (tak: wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 roku, II OSK 932/07). Działka budowlana może obejmować kilka działek ewidencyjnych w całości lub w części, albo jedną taką działkę, w całości lub w części (tak: wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 grudnia 2013 roku, II SA/Kr 1104/13). Wynika z tego, że pojęcie działki budowlanej jest szersze od pojęcia działki ewidencyjnej. A w przypadku naszej działki nr 4 obliczając jej wskaźniki, możemy ją traktować jako budowlana w całości, czyli bierzemy jej całą powierzchnię: 249 000 m2 (24,9 ha).

Dzięki takiemu zapisowi zgodnie ze wskaźnikami użytymi w tym planie możemy uzyskać następujące wielkości:

powierzchnia przeznaczona pod zabudowę: na różowym UT możemy zabudować 99 600 m2, na paskowanym US 49 800 m2, co daje razem prawie 150 000 m2 (15 ha) powierzchni pod zabudowę;

wskaźnik intensywności zabudowy: na różowym UT to 398 400 m2, a na paskowanym US to 99 600 m2, co daje łącznie 498 000 m2 powierzchni (blisko pół miliona m2!!!); wskaźnik intensywności zabudowy dla UT maks. 1,6, a dla US 0,4 – dla zobrazowania to 5 Hoteli „Gołębiewski” w Karpaczu;

minimalna powierzchnia biologicznie czynna (dla UT to wskaźnik 0,1, dla US to wskaźnik 0,5) – daje możliwość pokrycia nieprzepuszczalną powierzchnią – asfaltem, betonem, kostką blisko 17,5 ha powierzchni (90% na obszarze UT i 50% na obszarze US);

maksymalna wysokość podana dla terenów UT wynosi 15 m, ale na 50% można podwyższyć zabudową do 16,5 m, a na 15% aż do 19 m (zgodnie z par. 3); czyli, tak naprawdę 15 m wysokości będzie miało tylko 35% zabudowy;

dopuszczalna liczba kondygnacji nadziemnych – 4, ale dopuszcza się realizację kondygnacji podziemnych o nieokreślonej ilości;

dopuszcza się podział działki (250 tys. m2) na mniejsze działki; minimalna powierzchnia działki to tylko 1000 m2; nie wyznacza się granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości – czyli można dzielić, gdzie się chce, byle do 1000 m2;

Dopuszcza się dach płaski lub spadzisty, czyli jaki inwestor chce.

W zapisie projektu planu dopuszcza się lokalizacje budynków jako wolnostojących. Warto zestawić to z poprzednim punktem odnośnie min. wielkości działki i powierzchni biologicznie czynnej – daje możliwość powstania osiedla budynków wolnostojących z drogami dojazdowymi i parkingami. Zgodnie ze wskaźnikami zawartymi w projekcie MPZP na drogi i parkingi można przeznaczyć 100 000 m2 (1 miejsce parkingowe na każde 50 m2 przeznaczonych na usługi). Ba, dopuszcza się lokalizowanie miejsc postojowych bez ograniczeń liczbowych w podziemnych i naziemnych parkingach jednopoziomowych. Czyli wielopoziomowy parking “Stanisław” to nie mrzonki…

Myślę, że pomimo braku wizualizacji przedsięwzięcia zgodnego z obecnym projektem MPZM, jesteście Państwo w stanie wyobrazić sobie skalę tego kompleksu.

W projekcie planu ogólnikowo określone są funkcje podstawowe – usługi turystyki, ośrodek sportu i trasy narciarskie. Wprawdzie nie dopuszczono usług hotelarskich, ale pełniejszy obraz zamierzeń inwestora możemy znaleźć we wniosku dla sąsiedniej działki w Gminie Stara Kamienica. Cytat z uzasadnienia projektu Uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP w Starej Kamienicy:

„Wnioskiem z dnia 30 września 2021 r. Zakład Wielobranżowy HEDAR Henryk Łożyński wniósł o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie przedmiotowej nieruchomości oraz przeznaczenie jej pod szeroko rozumianą funkcję rekreacyjną, turystyczną oraz sportową z zabudową obiektami stanowiącymi bazę noclegową, mieszkalnictwo o charakterze towarzyszącym usługom, bazę techniczną, socjalną, gastronomiczną, parkingi itp. wraz z funkcjami uzupełniającymi”.

W projekcie MPZP w Szklarskiej Porębie nie ma zakazu mieszkalnictwa towarzyszącego, a wykorzystywanie tego jest powszechną praktyką deweloperów do budowy apartamentów na najem krótkoterminowy.

Obszar dawnej kopalni Stanisław leży na terenie 3 gmin – Szklarska Poręba, Stara Kamienica i Mirsk, dlatego właściciel wystąpił o sporządzenie planów miejscowych we wszystkich 3 gminach.

Gmina Szklarska Poręba: numer działki: 4 obręb 0008, powierzchnia: 249 353 m2.

Gmina Mirsk: numer działki: 56/2 obręb 0005 (Izera), powierzchnia: 89 961 m2.

Gmina Stara Kamienica: numer działki: 608 obręb 0004 (Kopaniec), powierzchnia: 288 695 m2.

Łączna powierzchnia działek wynosi 62,8 hektara. Dla zobrazowania: Polana Jakuszycka ma 3,2 ha, to także prawie 50 stadionów miejskich.

Można uznać, że projekt planu w proponowanym kształcie ma niewiele wspólnego z rekultywacją terenów pokopalnianych. To propozycja intensywnego zagospodarowania obszaru zlokalizowanego w środku Gór Izerskich. Góry nie są niczyją własnością, należą do wszystkich, także do pokoleń, które przyjdą po nas. Nawet jeśli w ich sercu jest działka będąca własnością prywatną, nie oznacza to, że władze Szklarskiej Poręby mogą zapalić zielone światło dla zabetonowania Izerskich Garbów.

Jedno wypada pochwalić w planie, coś co jak widzę przyjęło się jako praktyka po naszych wnioskach do planów składanych w ramach działalności Stowarzyszenia “Przełom”. To zapis o ochronie przeciwradonowej budynków (MPZP par. 7 ust 1 pkt 3): “ze względu na występującą w obszarze Sudetów podwyższoną koncentrację naturalnych pierwiastków promieniotwórczych, zaleca się stosowanie w budynkach rozwiązań ograniczających przenikanie radonu do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi”.

Projekt MPZP dla obszaru byłej kopalni “Stanisław” (wytłuszczenia w tekście – MP). Proszę zwrócić uwagę na możliwości zagospodarowania wynikające z Działu I – ustaleń ogólnych (np. wysokość budynku par. 3):

Uzasadnienie burmistrza do projektu planu (wytłuszczenia w tekście – MP):

2023 Redakcja (MP)